在讨诒近代杭州城市功能演进时，有必要对1896年杭州开埠与设立租界作一考察。因为开埠通商是杭州城市化的历史起点，也是杭州城市早期现代化的逻辑起点。杭州的开埠与租界的设立不但改变了杭州的面貌，而且还改变着人们的生活方式和思维方式。租界和海关设在城区以外、运河以北的拱宸桥，突破了传统城墙的禁宥，扩大了城市规模。随着租界与城区经济联系的日益密切，城市重心不断北移，原先为摊贩杂货聚集之地的武林门、运河沿岸一带发展为城市的新中心，其影响一直持续到今天。

    根据《马关条约》，经多轮谈判，中日双方最终在1897年5月13日签订了《杭州日本租界续议章程》，规定了租界的四至：西沿运河塘路，南至拱宸桥堍，北至瓦窑头，东至陆家务河，直径3里，横约2里，周11.2里，面积约900亩。同时，在附件《通商场租地章程》中规定，租界内的财政、警察、司法及市政各权均由设在宝石山的日本领事馆行使。不久，列强根据“利益均沾”原则纷纷在杭设立租界。至1898年3月，除日租界外，拱宸桥另外还有英租界335亩，美租界124亩，法租界111亩，意大利和瑞士租界各31亩。租界是19世纪中期至20世纪中期帝国主义列强在中国等国家的通商口岸开辟、经营的居留、贸易区域。其特点是外国人侵夺了当地的行政管理权及其他一些国家主权，并主要由外国领事或由侨民组织的工部局之类的市政机构来行使这些权力，从而使这些地区成为不受本国政府行政管理的“国中之国”。租界专门化、制度化的行政管理机制，为租界建立资本主义的社会秩序提供了必要保证，也为租界发展城市经济供了广阔的空间，使租界不再仅仅是一个单纯的外国人居住社区，而是一个迅速发起来的，在政治上拥有独立立法、司法、行政、警察系统的“国中之国”，在经济上集商业、娱乐、金融、交通、现代化产业为一体的“小城市”。从城市发展学的角度看，租界良好的制度环境是创造租界文明与繁荣的基础。不可否认，作为西方列强侵略中国的产物，一方面租界成为殖民主义者在中国的侵略掘点，另一方面，“外国的租界带来了一些西方的都市文明，诸如宽敞雅致的马路、洋式建筑、医疗卫生、排水系统、电话、电灯、自来水、救火设备，以及市政管理技术等。”在租界近代市政的强烈刺激下，传统市政在近代西方先进文明面前显得相形见绌。

    总之，开埠通商是近代杭州迅速发展的一个契机。“城”的功能逐步淡化，“市”的功能得以增强，杭州暂时又成为江浙物流、人流集散地之一，并扩大了自己的辐射区域，增强了对杭嘉湖腹地的经济、文化辐射能力。