十二世纪上半叶，颠沛流离的南宋王朝最终选择临安为行在所，使其成为这个小朝廷事实上的首都。经过一个多世纪的发展，临安成为当时财富的中心。商业非常繁荣，“杭城是行都之处，万物所聚，诸行百市，自和宁门之外，至观桥下，无一家不买卖者”。迨至十三世纪后半叶，南宋政权处于风雨飘摇之中，经济文化的繁盛局面，阻挡不了它衰亡的命运。

元代浙江行省图

至元十三年（1276），元朝军队攻占南宋行在临安府，三年后，元军平定了所有反元的南宋抵抗势力，占领南宋全部国土，从而在中国再一次实现了大一统的局面。元朝实行行省制度，在江浙地区设立江淮行省，辖境为原南宋两淮、两浙路故地以及江东路部分，首府为扬州路，这是至元十七年（1280）的情况。后来改成江浙行省，首府移到杭州路，二十三年（1286），还治扬州路，复称江淮行省，二十六年（1289）， 再迁徙到杭州路，两年后，划出江北州郡隶属河南行省，改名为江浙行省，从此，杭州作为两浙地区行政中心（省会）的地位就确立下来了。元代杭州路辖下八县一州：钱塘、仁和、余杭、临安、富阳、於潜、昌化、新城、海宁州。于是， 杭州，从南中国的首都（行在所）、汉族王朝的统治中心，转变为一个北方民族统治下、中央集权体制内的行省省会。

处于动乱的大环境下，城市发展在某些时期还是受到了影响。晚年寓居钱塘的歙县人方回（1227-1307）经历了宋元之际的纷乱，描绘出兵乱后城市的破落和人们生活的不易。

战争还导致经济的不稳定，物价飞涨，加上各种灾害，杭州城一片萧条。

于是，他只能感叹昔日繁华不再有的亡国心情，“谁将西子比西湖，旧日繁华渐欲无，始信坡仙诗是谶，捧心国色解亡吴”。

不过，在十四世纪上半叶这个元代相对稳定的时期里，经过一段时间的恢复和发展，加上原有的南宋的基础，杭州尽管经历了战争和动乱，也还是展现出一幅美丽的城市化图景。

至元年间担任江浙行省处州路总管、后为行省左丞的李多尔济，“本处所产荻蔗，每岁供给杭州砂糖局煎熬之用，糖官皆主鹘回回富商也， 需索不一，为害滋甚”，所以，他“一日遣人来杭果木铺买砂糖十斤，取其铺单，因计其价比之官费有数十倍之远，遂呈省革罢之，又箭竹亦产处州，岁办常课，军器必资其竹，每年定数立限送纳杭州军器提举司”。从这件事情可以看出，当时杭州的许多重要物资都要靠外路供给调度，其供养型的城市化特征可见一斑。从行在变成行省省会之后，杭州的政治地位虽然因改朝换代而下降，但其经济上的重要性仍然不减。可以说，杭州和大都是当时全国南北的两大都会，实力相当，而杭州的文化强势似乎也吸引着士人，义乌人黄溍（1277－1357），“弱冠西游钱唐，前代遗老与钜公宿学，先生咸得见之，于是益闻近世文献之泽”。

士人笔下的杭州，固然添加了很多修饰的成分，但不少记载仍可使今日之人体会到当时条件下的繁华城市的景况。大都人关汉卿（约生于金兴定年间，卒于元大德初年）所描绘的杭州印象有一定的代表性。

《梁州》：百十里街衢整齐，万余家楼阁参差，并无半答儿闲田地。松轩竹径，药圃花蹊，茶园稻陌，竹坞梅溪。一陀儿一句诗题，一步儿一扇屏帏。西盐场便似一带琼瑶，吴山色千叠翡翠。兀良望钱塘江万项玻璃。更有清溪绿水，画船儿来往闲游戏。浙江亭紧相对，相对着险岭高峰长怪石，堪羡堪题。

作为一个北方人，关汉卿眼中对江南城市的感触自有一番新鲜感，在他的笔下，杭州城市街景的布局，人多地少的现实，城市的拥挤状况，已然清晰地展现在我们面前。

在元代，杭州作为南方都会城市之一，其自身孕育出来的风土人情也有别样感觉。方回曾描写道：

“阔衣男子荷薪樵，瘿颈妇人昂髻髫，巨石塞途饶荦确，荒村扃户故萧条，水风骚屑雨非雨，溪涧复重桥复桥，授粲割鲜何敢望，尚无漓酒与侬浇。”

南宋时期杭州就面临着一些灾害问题，这些问题到了元代依旧严重。杭州位于钱塘江之滨，城内河道密布，这是水路交通发达一个有利条件，但也埋下了水患的问题。

“西湖湖外水，汹涌入城流，比户升高阁，通衢塞大舟，学泅儿辈喜，绝爨老夫忧，会见蹄涔涸，鱼虾悔浪游。”

另外，海溢也让杭州城的用水面临考验。而城市建筑密集的一大隐患便是火灾。据方回记载，有一年的大火烧了一整夜，将杭州花巷寿安坊焚尽。

元代是中国古代城市发展史上一个颇为特殊的时期。从全国来看，由于政治中心的北移，有力地推动了部分北方城市的复兴，尤其是都城大都周围，同时，随着边疆地区的拓展，云南、新疆、内蒙及东北等地区也涌现了不少繁华的城市。但另一方面，由于蒙元贵族的统治，严重阻碍了社会经济的正常发展，对各地城市产生了诸多消极的影响。因此，从总体上讲，这个时期全国城市的发展，无论是经济还是市政建设都没有超越宋代的水平，许多城市的所谓“繁华”实际上属于恢复性的发展，或是处于一种停滞状态。从浙江地区来看，虽然其城市的发展仍然走在全国各地前列，特别是以杭州为代表的部分城市继续保持相当程度的繁荣，但相对于南宋时期而言，在总体上已经开始明显地呈现出停滞的迹象，不过，相对于同期全国其他地区还是相当繁荣的，特别是在对外贸易和市镇经济方面，甚至超过了南宋时期的水平。